它們最喜歡買房子的貸款者
銀行個(gè)人貸款大致包括個(gè)人住房貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款三類業(yè)務(wù)。由于對(duì)公貸款的風(fēng)險(xiǎn)把控越來(lái)越嚴(yán)、國(guó)家對(duì)兩高一資(高耗能、高污染、資源性)行業(yè)貸款壓縮，銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)份額因而漸長(zhǎng)。而這其中，個(gè)人房貸因業(yè)務(wù)量大、不良率低成為個(gè)貸業(yè)務(wù)中的絕對(duì)“大頭”。
“一是可以累積客戶，很多貸款的客戶同時(shí)也具備存款、購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品的能力；二則實(shí)際房貸業(yè)務(wù)穩(wěn)定且持續(xù)期限長(zhǎng)，資產(chǎn)質(zhì)量高、還款風(fēng)險(xiǎn)小，累積起來(lái)的收益更高?！蹦硣?guó)有商業(yè)銀行個(gè)貸部員工說(shuō)。不過(guò)房貸受政策調(diào)控影響較大，“前段時(shí)間一個(gè)月才三四筆業(yè)務(wù)，而購(gòu)房回暖的時(shí)候一天就有五六筆。”北京某商業(yè)銀行的個(gè)貸員說(shuō)。
地產(chǎn)商是它們的好搭檔
“我們總行與地產(chǎn)商有合作關(guān)系，每年會(huì)給它們一筆‘融資顧問(wèn)費(fèi)’作為回報(bào)?！币晃汇y行信貸員說(shuō)。因?yàn)榉抠J的需求源是購(gòu)房者，這些資源掌握在地產(chǎn)商手里，“房屋銷售中介也很重要，一些市場(chǎng)份額大的中介，都與好幾家銀行有合作協(xié)議?！?/P>
因此，個(gè)貸經(jīng)理更要注意與房產(chǎn)銷售拉近距離，“我們至多能看到客戶在本行內(nèi)的資產(chǎn)情況和征信記錄，而其他信息，房產(chǎn)銷售人員當(dāng)然更清楚，有的還會(huì)直接教客戶怎么應(yīng)對(duì)銀行人員。”任何一個(gè)樓盤開(kāi)盤后，為了保證客戶順利貸款，開(kāi)發(fā)商都會(huì)引入多家銀行駐場(chǎng)，“開(kāi)發(fā)商會(huì)要求我們必須讓客戶貸到款，一旦有一位客戶因貸不到款而買不了房，你就從這個(gè)樓盤出去?！币簿褪钦f(shuō)，在買房者資質(zhì)不夠的情況下，個(gè)貸經(jīng)理也會(huì)盡量想辦法。
它們對(duì)貸款后的真正用途監(jiān)管不嚴(yán)
針對(duì)消費(fèi)貸款，現(xiàn)在新興的一種方式叫做“循環(huán)信貸”，也就是說(shuō)根據(jù)客戶抵押資質(zhì)和還款能力，在一個(gè)年限內(nèi)審批一個(gè)固定的放貸額度。客戶可在此額度內(nèi)隨時(shí)支取和歸還資金。但此后，商業(yè)銀行一般都懶得去對(duì)貸款用途做監(jiān)督。
按規(guī)定，對(duì)于個(gè)人貸款資金，銀行原則上是受托直接向借款人的交易對(duì)象支付，比如房貸直接匯到開(kāi)發(fā)商賬戶，裝修貸款直接進(jìn)入裝修公司賬戶。但對(duì)借款人難以事先確定具體交易對(duì)象且額度不超30萬(wàn)元人民幣的貸款資金，借款人可自主支付。一些人將這些消費(fèi)貸款用來(lái)支付房貸，銀行也睜只眼閉只眼。有的中介機(jī)構(gòu)會(huì)專門幫人操作，支付一定的“通道費(fèi)”，將其他用途的貸款從對(duì)方賬戶支出，打入客戶賬戶。這樣的后續(xù)故事，銀行很少理會(huì)。
它們覺(jué)得二套房貸風(fēng)險(xiǎn)大、收益大
這其中有個(gè)關(guān)鍵影響因素—風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重。風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重簡(jiǎn)言之就相當(dāng)于對(duì)貸款資金的預(yù)留比例，例如目前每放出100萬(wàn)元的首套房貸，要預(yù)留45%也就是45萬(wàn)元的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，而二套房要預(yù)留60%即60萬(wàn)元的準(zhǔn)備金。
“以北京地區(qū)為例，大部分銀行首套房貸款利率采取優(yōu)惠能達(dá)到8.5折、9折；而二套房貸款利率，銀行仍普遍執(zhí)行上浮1.1倍，甚至更高。目前銀行做二套房貸只比做首套房貸多賺27%左右，但卻要占用更多的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金?！蹦成虡I(yè)銀行個(gè)貸部員工說(shuō)。
銀監(jiān)會(huì)最近推出新規(guī)定，從2013年元旦起首套房貸、二套房貸的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重都統(tǒng)一為50%。“風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重統(tǒng)一之后，二套房貸能賺到的利息要比放首套房貸多出約六成，這將刺激銀行多做二套房貸?！?/P>
年底申請(qǐng)房貸不容易
銀行作為金融機(jī)構(gòu)，在銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管下會(huì)有一個(gè)存貸比要求。根據(jù)政策和資金量，“一般是總行有一個(gè)總的房貸額度，再根據(jù)具體情況分配任務(wù)到分行?！庇纱?，分行就有一個(gè)固定額度的任務(wù)量，這也是個(gè)貸經(jīng)理的“指標(biāo)”。
所以一般在年底如果放貸任務(wù)已經(jīng)完成，精明的信貸員就會(huì)“攢客”，把業(yè)務(wù)成績(jī)拖延到明年。加上年終扎帳清算，年底月份申請(qǐng)房貸的人可能就會(huì)等更久的所謂審核，“一般年底結(jié)算完是到1月4日以后開(kāi)始新一年的業(yè)務(wù)?！彼灾蹦甑咨暾?qǐng)的人還是先問(wèn)好情況，還沒(méi)完成任務(wù)的銀行是你更好的選擇。
它們承諾的口頭利率優(yōu)惠可能會(huì)反悔
貸款當(dāng)然也存在營(yíng)銷行為。比如在房地產(chǎn)調(diào)控政策背景下，有的經(jīng)理會(huì)口頭承諾“房貸利率打8.5折”先吸引客戶，或稱先成為優(yōu)質(zhì)客戶(達(dá)到一定量的存款)就能獲得優(yōu)惠。有的則有捆綁銷售嫌疑，“購(gòu)買20萬(wàn)元理財(cái)產(chǎn)品或者10萬(wàn)元貴金屬，即有折扣并可迅速放款?！币晃汇y行員工說(shuō)。
而口頭承諾總有不被兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。到申請(qǐng)過(guò)程中，銀行業(yè)人士又會(huì)告訴你“優(yōu)惠不了”。最有利的理由就是政策變化。
事實(shí)上，雖然房產(chǎn)政策易變，但目前來(lái)看監(jiān)管層從未叫停過(guò)首套房利率7折優(yōu)惠政策。央行多次調(diào)整房貸政策，但都指向首付比例，并未取消利率政策。實(shí)際房貸利率一直是由各家銀行根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)情況自主定價(jià)的。
你收入高，它們也不見(jiàn)得認(rèn)為你有信用
有一種消費(fèi)貸款形式是無(wú)抵押、無(wú)擔(dān)保的純信用貸款?！皩彶橹饕侨齻€(gè)方面：一是月收入情況證明，主要看工資卡記錄。二是工作證明，穩(wěn)定的單位讓還款更有保障，所以一般如公務(wù)員、醫(yī)生、事業(yè)單位職工、上市公司或企業(yè)職工的申請(qǐng)更容易受理，自雇人士就比較麻煩了。即使收入很高，如果不是每月固定支付，也可能被拒絕。第三個(gè)是信用記錄。有的還需要提供住房證明，同等條件下，已婚人士要比未婚人士更容易貸到款。”一位客戶經(jīng)理表示。
外資銀行在無(wú)抵押貸款方面看上去比國(guó)內(nèi)銀行“通情達(dá)理”，但實(shí)際暗藏玄機(jī)?！皽?zhǔn)入條件很寬松，但沒(méi)有好的工資證明，也貸不出多少錢來(lái)?！倍彝赓Y銀行手續(xù)費(fèi)和管理費(fèi)也要更高一些。
它們輕易不會(huì)讓你的房屋被拍賣
貸款后，個(gè)貸經(jīng)理還有一個(gè)重要任務(wù)就是催繳貸款。如果他們經(jīng)手貸款的房屋最終被拍賣，對(duì)他們的職業(yè)生涯來(lái)說(shuō)，將是個(gè)重大污點(diǎn)。所以他們輕易不會(huì)讓這樣的事情發(fā)生。他們除了打電話，還會(huì)親自上門貼催繳單，盡力給房主施加壓力。連續(xù)逾期還款超過(guò)三次，他們便會(huì)認(rèn)為你存在惡意不還款的行為，房屋也有被收回的風(fēng)險(xiǎn)，但這種情況并不多見(jiàn)，因?yàn)閷?duì)房主來(lái)說(shuō)，自己把房子賣掉其實(shí)更賺錢。
如果客戶在還貸方面實(shí)在有困難，但又想保留房產(chǎn)，個(gè)貸經(jīng)理往往會(huì)幫你延長(zhǎng)按揭還款期限，但因?yàn)殂y行面臨壞賬風(fēng)險(xiǎn)，所以會(huì)用較長(zhǎng)的時(shí)間和復(fù)雜手續(xù)，來(lái)對(duì)借款人的收入與支付能力進(jìn)行評(píng)估。“根據(jù)個(gè)人工作等實(shí)際情況，最多能獲得展期3年。”
它們會(huì)暗示你如何達(dá)到貸款條件
某房貸代辦中介公司的總經(jīng)理說(shuō)：“在競(jìng)爭(zhēng)的條件下，個(gè)貸經(jīng)理很容易放松審查，發(fā)放貸款。開(kāi)發(fā)貸產(chǎn)品時(shí)，銀行也會(huì)在貸款審批上比較松一點(diǎn)，因?yàn)樗鼈兊幕乜顗毫Υ螅庇诜刨J并回收之前的資金。”
大部分個(gè)貸經(jīng)理樂(lè)意暗示你如何達(dá)到貸款條件。在目前的房?jī)r(jià)水平下，房屋按揭貸款的條件一般是月收入達(dá)到月還款的2倍，或有其他資產(chǎn)作為補(bǔ)充。
如果你的條件不夠，他們會(huì)直接告訴你該怎么做，“最好的辦法就是在按揭行增加個(gè)人資產(chǎn)，現(xiàn)在個(gè)貸經(jīng)理不能開(kāi)口讓客戶存錢了，于是改由銷售來(lái)暗示客戶。能夠體現(xiàn)個(gè)人還款能力的，還是現(xiàn)金類資產(chǎn)。銀行最喜歡的是讓客戶買該銀行的保險(xiǎn)和理財(cái)產(chǎn)品?！鼻笆龃k中介說(shuō)。
未到期的定期存款可以做抵押貸款
除了房產(chǎn)，其實(shí)還有其他抵押物，常見(jiàn)的如存單和理財(cái)產(chǎn)品—具有現(xiàn)金價(jià)值的保單、外匯理財(cái)產(chǎn)品、憑證式國(guó)債。它們根據(jù)價(jià)值和貸款用途可以獲得不同的抵押率和貸款期限。如此，在急需資金時(shí)可以比較一下，兌現(xiàn)存款和抵押貸款哪種方式更劃算。比如一張未到期的定期儲(chǔ)蓄存單，提前支取會(huì)造成較大的利息損失，通過(guò)計(jì)算之后，你可能會(huì)發(fā)現(xiàn)提前支取的利率成本不如拿來(lái)直接辦理質(zhì)押貸款劃算。
市場(chǎng)上一些小額信貸公司算是銀行個(gè)貸部業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)者，但向它們貸款成本更高，有的利率高達(dá)20%，只是審批相對(duì)容易。目前還有一些銀行開(kāi)始設(shè)立消費(fèi)金融公司，更專注于消費(fèi)信貸，形式上與信用卡分期付款類似，成本與銀行差不多。
